[5] 건축물과 대지, 옹벽, 조경, 공개공지 관련 법규

1. 대지의 안전

건축물과 대지의 관계에 있어서 대지의 안전을 확보하는 것은 견고한 건축물을 구축하는 데 있어서 가장 기본이 되는 조건이다. 대지의 안전과 관련된 사항은 건축법 제40조에서 찾아볼 수 있다. 대지의 안전은 크게 대지의 배수관리와 손괴 대책의 두 가지 분야로 나뉜다. 

① 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 아니 된다. 다만, 대지의 배수에 지장이 없거나 건축물의 용도상 방습의 필요가 없는 경우에는 인접한 도로면보다 낮아도 된다.
② 습한 토지, 물이 나올 우려가 많은 토지, 쓰레기, 그 밖에 이와 유사한 것으로 매립된 토지에 건축물을 건축하는 경우에는 성토, 지반 개량 등 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 대지에는 빗물과 오수를 배출하거나 처리하기 위하여 필요한 하수관, 하수구, 저수탱크, 그 밖에 이와 유사한 시설을 하여야 한다.
④ 손괴(무너져 내림)의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하려면 옹벽을 설치하거나 그밖에 필요한 조치를 하여야 한다.

건축법 제40조 4항에 나와있듯이 옹벽은 대지의 안전을 확보하기 위해 중요한 요소 중 하나이다. 옹벽이란 토압력에 저항하여 흙이 무너지지 못하게 외부에 형성하는 벽체를 뜻한다. 옹벽 의무설치 대상 기준이 존재하며, 옹벽면의 배수기준, 옹벽 윗 가장자리 배수관 재료 기준 등 다양한 법규와 관련돼있다.

옹벽

2. 옹벽의 설치 및 구조

대지의 안전에 우려가 있는 경우 옹벽을 설치해야 하는데, 이와 관련된 내용은 건축법 시행규칙 제25조에 나와있다.

1. 성토 또는 절토하는 부분의 경사도가 1:1.5 이상으로서 높이가 1m 이상인 부분에는 옹벽을 설치할 것
2. 옹벽의 높이가 2m 이상인 경우에는 이를 콘크리트 구조로 할 것. 다만 별표 6의 옹벽에 관한 기술적 기준에 적합한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 옹벽의 외벽면에는 이의 지지 또는 배수를 위한 시설 외의 구조물이 밖으로 튀어나오지 아니하게 할 것
4. 옹벽의 윗 가장자리로부터 안쪽으로 2m 이내에 묻는 배수관은 주철관, 강관 또는 흡관으로 하고, 이음 부분은 물이 새지 아니하도록 할 것
5. 옹벽에는 3제곱미터마다 하나 이상의 배수구멍을 설치하여야 하고, 옹벽의 윗 가장자리로부터 안쪽으로 2m 이내에서의 지표수는 지상으로 또는 배수관으로 배수하여 옹벽의 구조상 지장이 없도록 할 것
6. 성토 부분의 높이는 대지의 안전 등에 지장이 없는 한 인접대지의 지표면보다 0.5m 이상 높게 하지 아니할 것. 다만, 절토에 의하여 조성된 대지 등 허가권자가 지형조건상 부득이하다고 인 저하는 경우에는 그러하지 아니하다.

건축설계상으로 옹벽을 계획함에 있어서 주의해야 할 점이 모두 여기에 집약돼있다. 옹벽의 높이가 2m가 높을 경우에는 반드시 콘크리트 구조로 계획해야 하는데 별표 6의 기준에 맞춰 석축을 구축할 경우에는 콘크리트 구조로 계획하지 않아도 된다. 건축법 시행규칙 별표 6에 나와있듯이 석축인 옹벽의 윗 가장자리로부터 건축물의 외벽면까지 띄워야 하는 거리도 매우 주의해서 준수해야 한다. 토지굴착 부분에 대한 조치는 토지를 굴착 · 절토 · 매립 또는 성토하는 경우 공사 중 비탈면 붕괴, 토사 유출 등 위험 발생의 방지, 환경보전, 그밖에 필요한 조치를 한 후 해당 공사현장에 그 사실을 게시하여야 한다.

3. 대지의 조경

일정 규모 이상의 대지에는 건폐율, 용적률 외에도 반드시 설치해야 하는 의무조경면적의 비율이 존재한다. 대지규모별 의무조경면적의 비율은 건축법 제42조 및 건축법 시행령 제27조에서 찾아볼 수 있다.

① 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그밖에 필요한 조치를 하여야 한다.

건축을 계획하는 대지의 면적이 200㎡이하라면 조경면적이 불필요하다. 그러나 대지면적이 200㎡을 초과하는 순간 바로 조경면적 의무 설치대 상임을 파악해야 한다. 식재 기준, 조경 시설물의 종류 및 설치방법, 옥상 조경은 국토교통부 고시로 규정돼있다. 아래는 건축법 시행령 제27조 제1항, 제2항, 제3항의 내용이다.

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있다.
1. 녹지지역에 건축하는 건축물
2. 면적 5천 제곱미터 미만인 대지에 건축하는 공장
3. 연면적의 합계가 1천5백 제곱미터 미만인 공장
4. 산업단지의 공장
5. 대지에 염분이 함유되어 있는 경우
6. 축사
7. 가설건축물
8. 연면적의 합계가 1천5백 제곱미터 미만인 물류시설
9. 자연환경보전지역 · 농림지역 또는 관리지역의 건축물
10. 관광시설, 종합 휴양업의 시설, 골프장

② 조경 등의 조치에 관한 기준은 다음 각 호와 같다. 다만, 건축조례로 다음 각 호의 기준보다 더 완화된 기준을 정한 경우에는 그 기준에 따른다.
1. 공장 및 물류시설
     가. 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 경우 : 대지면적의 10% 이상
     나. 연면적의 합계가 1,500㎡ 이상 2,000㎡ 미만인 경우 :  대지면적의 5% 이상
2. 공항시설 : 대지면적의 5% 이상
3. 철도 중 역시 설 : 대지면적의 10% 이상
4. 그밖에 면적 200㎡ 이상 300㎡ 미만인 대지에 건축하는 건축물 : 대지면적의 10% 이상

③ 건축물의 옥상에 조경이나 그밖에 필요한 조치를 하는 경우에는 옥상 부분 조경면적의 3분의 2에 해당하는 면적을 대지의 조경면적으로 산정할 수 있다. 이 경우 조경면적으로 산정하는 면적은 전체 조경면적의 100분의 50을 초과할 수 없다. 

조경면적을 설치하지 않아도 되는 경우가 존재하며, 대지의 규모에 따라 의무설치 조경면적은 전체 대지면적의 5%, 10%, 15%로 크게 나눠볼 수 있다. 건축법에서는 대원칙을 주고 사실상 직접적으로 내 대지에 적용해야 하는 조경면적의 비율은 반드시 해당 대지의 지방자치단체 조례를 확인해봐야 한다. 옥상조경의 경우 가장 큰 전제는 전체 조경면적의 절반을 넘을 수 없다는 것이다. 아무리 큰 면적을 옥상에 설치하더라도 전체를 다 인정받을 수 없다는 뜻이다. 이는 지상에 조경면적을 반드시 확보하도록 마련해 둔 법적 장치이며, 옥상조경과 지상 조경의 조화로운 비율을 가져오기 위한 것을 목적으로 한다. 예를 들어, 옥상조경면적으로 300㎡를 설치하더라도 3분의 2만 인정받기 때문에 법적으로는 200㎡ 밖에 인정받지 못하며, 이것이 전체 조경면적의 50%를 넘는지 확인해봐야 한다. 만약 법정 의무조경설치 면적이 총 300㎡였다면 옥상조경면적은 150㎡ 이상 인정받을 수 없고 역으로 이를 최적화해보면 이런 경우 옥상조경은 225㎡를 설치하는 것이 낭비함 없이 적절한 규모이다. 옥상조경면적을 225㎡ 설치했을 경우 3분의 2만 인정받으므로 150㎡만 인정받을 수 있고, 이는 전체 법정 의무조경면적인 300㎡중 옥상조경면적이 최대한 인정받을 수 있는 비율인 절반에 해당되기 때문이다. 조경기준은 국토교통부 고시로 존재하며, 법제처 사이트상에 "조경기준"이라는 키워드로 "행정규칙" 카테고리에서 검색해하여 원문을 열람해볼 수 있다. 조경기준 제2장 대지 안의 식재 기준의 제4조에는 조경면적으로 인정받을 수 있는 조건이 나와있다.

조경면적은 식재된 부분의 면적과 조경시설공간의 면적을 합한 면적으로 산정하며 다음 각 호의 기준에 적합하게 배치하여야 한다.
1. 식재면적은 당해 지방자치단체의 조례에서 정하는 조경면적(이하 "조경의무면적")의 100분의 50 이상 이어야 한다.
2. 하나의 식재면적은 한 변의 길이가 1m 이상으로서 1㎡ 이상이어야 한다.
3. 하나의 조경시설공간의 면적은 10㎡ 이상이어야 한다.

간혹 건축물의 설계를 마치고 난 후 대지 안의 잉여 공간을 조경면적으로 만드는 경우가 있다. 그러나 이때 주의해야 할 점은 하나의 식재면적은 한 변의 길이가 적어도 1m를 넘어야 하고, 식재면적이 동떨어져서 홀로 존재하는 경우 그 면적이 각각 1㎡ 이상이어야 한다는 점이다. 이러한 기준을 만족하지 못하는 조경면적을 전체 법정 조경면적에 산입 한 경우 추후에 인허가 등의 과정을 통해 법적 검토가 이루어질 때 의무조경면적 미달로 건축허가나 준공에 악영향을 미칠 수 있으므로, 매우 주의해야 한다. 

4. 공개공지(Private Owned Public Space, POPS)

공개공지란 쾌적한 지역 환경을 위해 사적인 대지 안에 조성토록 강제하는, 일반 대중에게 상시 개방되는 공적공간을 말한다. 국토의 이용 및 계획에 관한 법률로 확보하는 도시 내의 공지는 공공공지라 명하고, 건축법을 통해 확보하는 이러한 사적 소유의 공적 공지를 공개공지라고 명한다. 공개공지 등의 확보에 관한 법규는 건축법 제43조에 나와있다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개공지 또는 공개 공간을 설치하여야 한다.
1. 일반주거지역, 준주거지역
2. 상업지역
3. 준공업지역
4. 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정·공고하는 지역

내 대지가 공개공지를 반드시 의무적으로 설치해야 하는 대상에 속하는지를 검토하려면 건축법 시행령 제27조의 2를 살펴보면 된다. 각각의 용도와 규모에 따라 공개공지 설치 의무대상시설을 규정하고 있다. 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개공지 또는 공개 공간을 설치해야 한다. 이 경우 공개공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다.
  1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설 및 숙박시설 : 바닥면적 합계 5천㎡ 이상인 건축물
  2. 그밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물