[7] 건축선에 따른 건축제한과 정북일조권

1. 건축선에 따른 건축제한

건축선이란 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선을 뜻하며, 대개의 경우 대지와 도로의 경계선을 뜻한다.

건축법 제47조에는 담장이나 기초 등과 관련된 건축선에 따른 건축제한의 내용을 다루고 있다.

① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다.
② 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

2. 정북 일조권

일조권의 개념은 헌법상 환경권과 재산권이라는 두 가지 다른 기본권이 만나 형성된 개념이다. 일조권이란 주거에서 햇빛을 쪼일 수 있는 이익이나 권리를 말하는데, 도시과밀화에 따른 주거의 채광문제가 대두되어 1970년대 초반에 건축법 시행령 제86조 "일조권 등을 위한 건축물의 높이제한" 규정을 두어 주거지역에서 건축물을 신축할 때 건축선으로부터 적정한 이격거리를 두고 구축하도록 하였다.

① 전용 주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
1. 높이 9m 이하인 부분 : 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상
2. 높이 9m를 초과하는 부분 : 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20m 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군 계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우
가. 지구단위계획구역, 경관지구
나. 중점경관관리구역
다. 특별가로 구역
2. 건축협정 구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물(건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우
3. 건축물의 정북방향의 인접 대지가 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

③ 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1m 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. 
1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주 보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이에  2시간을 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다. 
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
나. 가목에도 불구하고 서로 마주 보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주 보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10m 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주 보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
라. 채광창(창 넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우에는 8m 이상
마. 측벽과 측벽이 마주 보는 경우 [마주 보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4m 이상
3. 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 서로 마주 보고 있는 경우에는 제2호 가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.

정북일조권

정북 일조권뿐만 아니라 세부내용에 대한 이해를 돕기 위해서 "그림으로 이해하는 건축법" 자료를 추천한다. 포털사이트에 "그림으로 이해하는 건축법"을 입력하면 서울특별시 사이트에서 무료로 418페이지 분량의 그림으로 이해하는 건축법 자료를 다운로드할 수 있다. 명지대학교 이재인 교수가 글과 그림을 작성한 것으로 글로만 이루어진 건축법을 효과적으로 이해할 수 있도록 돕는 최고의 자료이다. 

일조권 적용기준

실제 개략적인 법규 검토를 통해 기획설계를 할 때 정북 일조를 따져보는 방법이 있다. 내 대지의 가장 긴 변이 수평으로 오도록  배치한 다음에 그 상태에서 정북방향의 각도를 딴 선을 내 대지의 북쪽 경계선 꼭짓점에 그어보는 것이다. 각 층의 높이를 대략적으로 3m로 가정했을 때, 3층까지의 높이를 9m라고 볼 수 있다. 법규에 따르면 건축물의 높이 9m까지는 건축선에서 1.5m만 이격 하면 되므로 이를 만족하도록 대지의 북쪽 경계선으로부터 1.5m를 이격 하여 건축물의 1층 외곽선을 긋는다. 그다음 지상 4층의 높이는 높이 12m, 지상 5층의 높이는 15m, 지상 6층의 높이는 18m라고 가정해 볼 수 있다. 법규에 따르면 9m 이상의 높이에서부터는 북쪽 대지경계선에서 건축물 각 부분 높이의 2분의 1만큼 이격 해야 한다. 따라서 지상 4층에 해당하는 부분은 6m(높이 12m의 절반) 이격, 지상 5층에 해당하는 부분은 7.5m(높이 15m의 절반) 이격, 지상 6층에 해당하는 부분은 9m(높이 18m의 절반)를 이격해야 한다는 것을 알 수 있다. 이런 방식으로 평면상에서 개략적으로 해당 대지의 최대 용적률을 가늠해 볼 수 있다. 실제 실무상에서는 한 층의 층고를 3m로 잡을 경우, 3m라는 높이 안에 슬라브 두께, 보춤, 전기 및 기계설비를 위한 높이, 천정 마감 두께, 단열재의 두께 등을 고려했을 때 개방감 있고 기능적인 천정 고를 확보할 수 없게 되기 때문에 9m를 대략 3개 층높이로 암묵적으로 가정하는 정북 일조 관련한 법규의 문제점이 지적되고 있다.