[6] 건축물과 도로, 대지 안의 공지, 건축선 이격거리

건축물과 도로 대지안의 공지 건축선 이격거리

1. 대지와 도로의 관계

건축법에서 정의 내리는 대지의 요건에 대해서 건축법 제44조에서 그 내용을 다루고 있다. 대지가 도로에 접해야 하는 접도 길이가 2m라는 것이 핵심 내용이다.

① 건축물의 대지는 2m 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 농지법에 따른 농막을 건축하는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

건축법 제44조 제1항 제2호에서 가리키는 대통령령으로 정하는 공지에 대해서 건축법 시행령 제28조에 나와있다.

① 법 제44조 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 공지"란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.
② 법 제44조 제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.

2. 지형적 조건에 따른 도로의 너비

건축법의 근간을 이루는 다양한 용어들에 대한 정의는 모두 건축법 제2조 제1항에 모두 나와있다. 그중에서 제11호에는 도로의 정의에 대한 설명이 나온다.

11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정 도로를 말한다.
가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖에 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로

건축법 제2조 제1항 제11호에서 말하는 "대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"에 대한 자세한 사항은 건축법 시행령 제3조의 3에 나와있다. 자동차 동선에 있어서 일명 쿨드삭(cul-de-sac)이라고 불리는 막다른 도로의 길이와 폭에 대한 규정이다. 내 대지가 막다른 골목에 접해있는 경우에는 건축법상 준수해야 하는 막다른 도로의 길이에 따른 너비를 적용하여 도로 제척 면적이 생기는지 반드시 확인 후 건축설계를 시작해야 한다.

1. 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정·공고하는 구간의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로
2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로

지형적 조건에 따른 도로의 너비

3. 대지 안의 공지

내 대지 경계선 안에서는 꽉 채워서 건축물을 지을 수 있다고 생각할 수 있지만 사실은 그렇지 않다. 대지 안의 공지라는 개념이 건축법에 존재하기 때문이다. 이는 건축선(대지와 도로의 경계선) 또는 인접대지경계선(내 대지와 인접대지 간의 경계선)으로부터 반드시 지정된 거리를 이격 하여 건축물을 짓도록 하는 원칙이기 때문이다. 이러한 대지 안의 공지 덕분에 건축물과 건축물 사이에 빈 공간이 형성되어 통행이나 환기, 과밀화의 방지 등과 같은 중요한 도시적 기능이 수행되고 있다. "대지 안의 공지"와 관련된 건축법규는 건축법 제58조에 나와있다.

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

건축법에서는 6m 이내의 범위에서 이격거리를 제한하고 있으며, 위의 "대통령령으로 정하는 바"에 대해서는 건축법 시행령 제80조의 2에서 구체적인 이격거리 기준(건축법 시행령 별표 2)을 제시한다. 

법 제58조에 따라 건축선 및 인접대지경계선(대지와 대지 사이에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 말한다)으로부터 건축물의 각 부분까지 띄어야 하는 거리의 기준은 별표 2와 같다.

건축법 시행령 별표 2는 크게 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리와 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리에 대해 건축물의 용도별로 자세히 나와있다. 그러나 이 이격거리는 대지에 바로 적용할 수 없으며, 내 대지가 위치하고 있는 해당 지방자치단체의 건축조례를 찾아보고 이를 적용해야 한다. 건축법 시행령 별표 2의 내용은 각 지방자치단체가 대지 안의 공지 기준을 지정하는데 가이드라인으로서 존재하는 것이다.

대지의 공지기준-1

그렇다면 내 대지에 최종적으로 적용해야 하는 지방자치단체의 해당 조례를 찾아서 확인해봐야 하는데, 이는 법제처 사이트상에서의 검색을 통해 가능하다. 포털사이트를 통해 법제처 사이트에 접속하여 "해당 지자체명+건축조례" (예를 들어 "서울특별시 건축조례, 부산광역시 건축조례 등)를 키워드로 검색한 후 상단의 카테고리 중 "자치법규"를 선택하면 된다. 제5장 "지역 및 지구 안의 건축물"의 하위 항목에서 "대지 안의 공지"관련 법규가 있음을 확인할 수 있다.

지방자치단체 건축조례

일례로 서울특별시 건축조례에 나와있는 대지 안의 공지를 살펴보면 아래와 같다. 건축법 시행령 별표 2에 나와있는 가이드라인을 준수하면서도 지방자치단체의 상황에 맞게 구체적으로 지정한 이격거리가 나와있음을 확인할 수 있다. 대상 건축물의 용도, 당해 용도로 사용되는 바닥면적의 합계, 이격거리가 모두 지방자치단체별로 상이하기 때문에 건축계획 이전에 법규 검토 단계에서 내 대지에 해당하는 지방자치단체의 건축조례를 반드시 확인해야 한다.

대지안의 공지-서울특별시 건축조례